一、为什么现在都在谈“养老公寓”？
过去十年，中国60岁以上人口从1.78亿增长到2.8亿，每五个人里就有一位老人。与此同时，传统居家养老面临“子女异地、空巢率高、护理缺口大”三大痛点。于是，集合居住、医疗、文娱、餐饮于一体的养老公寓成为资本与政策同时瞄准的赛道。
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二、养老公寓值得投资吗？
1. 政策红利到底有多大？
- 土地端：多地推出“养老用地”定向招拍挂，地价仅为同区域住宅的30%—50%。
- 税收端：营利性养老机构前三年免征增值税，后续按3%简易征收。
- 补贴端：北京、上海对每张床位一次性补贴最高达5万元，运营阶段再按入住率阶梯补贴。
2. 盈利模型跑通了吗？
以长三角某连锁项目为例：
- 前期投入：土地+建安+装修约8000万元，共300张床位。
- 收入端：月费6000—12000元/人，入住率85%，年收入约2800万元。
- 成本端：人工、餐饮、能耗、折旧合计约1800万元。
- 静态回收期：6.8年，优于长租公寓的8—10年。
三、养老公寓前景怎么样？
1. 需求曲线还在“爬坡”吗？
答案是肯定的。2025年后，中国将进入退休潮峰值，每年新增老年人口超1200万。其中，具备中高收入、观念开放的“新老人”比例将从15%升至35%，他们更愿意为专业服务买单。
2. 会不会被“居家社区养老”取代？
自问：社区养老免费或低价，会不会把养老公寓打垮？自答：不会。社区养老解决的是“日托、助餐”，而失能半失能老人需要24小时护理，两者是互补而非替代。国家卫健委数据显示，2023年需要长期照护的老人已突破4500万，社区只能覆盖不到20%。
3. 未来五年的三大增量机会
- 医养结合升级：医保定点、绿色通道、康复医院同楼设置，溢价空间可达20%。
- 旅居养老：“候鸟式”公寓在海南、云南的淡季入住率已提升到60%，高于传统酒店的40%。
- 智慧养老：跌倒监测、智能药盒、远程问诊降低人力成本约15%，提升家属付费意愿。
四、投资者最担心的三个坑
1. 入住率上不去怎么办？
破解方法：
- 开业前18个月就开始“预售”，与医院老干部科、保险公司合作导流。
- 设置短住体验月，降低决策门槛，转化率可提升30%。
2. 护理人才短缺怎么破？
行业平均离职率高达40%。头部机构的经验是：
- 与卫校共建“订单班”，毕业即签约，起薪高于公立医院10%。
- 采用“护理员+智能设备”组合，单人照护比从1:5提升到1:8。
3. 退出渠道是否通畅？
目前REITs已试点三单养老项目，2024年交易所明确养老公寓可纳入基础设施公募REITs底层资产，资本退出周期从10年缩短到5—7年。
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五、普通人如何参与？
1. 资金门槛
轻资产模式：与开发商合作，输出品牌和管理，单店参股300万元起。
重资产模式：自建物业，一线城市需准备1.5亿—2亿元。
2. 区域选择口诀
“医疗近、子女近、环境静、政策亲”——四近原则缺一不可。
3. 避坑清单
- 避开空置率高的远郊大盘，3公里内无三甲医院的项目慎投。
- 合同必须锁定“物业用途不得变更”，防止开发商后期改售。
- 查验收养许可证、消防验收、食品经营许可证三证是否齐全。
六、写在最后
当人口结构不可逆地走向老龄化，“住得好”比“住得起”更稀缺。养老公寓不是简单的房地产，而是把医疗、服务、金融打包成可复制的长期生意。谁能率先解决人才、支付、信任三大难题，谁就能在未来十年分享万亿级蛋糕。
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