天津商业地产值得投资吗_2024租金回报率

新网编辑 2025年11月25日 13:18 42 0

值得。2024年天津核心商圈甲级写字楼毛租金回报率约5.2%—6.1%，优质社区底商可达6.5%—7.3%，高于多数二线城市。

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天津商业地产现状：空置率与租金的“剪刀差”

2023年末，天津甲级写字楼整体空置率**28.4%**，环比微降0.7个百分点；平均有效租金**每月每平方米92元**，同比下调3.6%。看似“供大于求”，实则出现**结构性缺口**：

海河沿线与南京路板块空置率**低于20%**，租金坚挺在**110—130元/㎡·月**；
远郊新兴商务区空置率**超45%**，租金跌至**55—65元/㎡·月**。

社区商业却走出独立行情：地铁上盖社区铺平均租金**8—12元/㎡·天**，空置率仅**7%**，成为现金流“小钢炮”。

谁在悄悄买入？三类资金画像

1. 保险资金：追求长期稳健

国寿、平安等险资近两年在天津斥资**超80亿元**收购整栋写字楼，要求**10年以上租约+央企或国企总部**背书，目标IRR**6%—7%**。

2. 外资基金：押注折价收购

黑石、凯德等外资机构瞄准**资产包折扣20%—30%**的存量项目，通过改造升级提升租金，三年退出周期预期IRR**12%以上**。

3. 本地高净值人群：偏爱小面积底商

总价**300万—800万**的地铁口社区铺最受欢迎，看重**即买即租**与**餐饮全业态可明火**两大卖点。

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2024—2026供应洪峰：机会还是陷阱？

未来三年天津预计新增**280万㎡**写字楼与**120万㎡**集中商业，**“供应洪峰”**不可避免。但细看分布：

**滨海新区于家堡**占新增供应45%，短期去化压力大；
**老城厢、海河沿岸**新增不足15%，稀缺性反而强化。

自问：现在进场会不会高位接盘？
自答：若选择**地铁4号线南段、8号线一期**沿线项目，可对冲供应风险——这两条线路串联**梅江、鞍山西道、中北镇**成熟居住区，人口密度>2万人/㎞²，零售需求旺盛。

租金回报率拆解：数字背后的真账本

物业类型	核心地段	年化毛租金回报率	扣除空置与运营后净回报
甲级写字楼	南京路	5.2%	3.9%
社区底商	地铁天拖站上盖	6.8%	5.5%
产业园独栋	滨海高新区	7.1%	5.8%

注意：**毛租金≠净收益**。天津写字楼租户普遍要求**3—6个月免租期**，加上物业费、房产税、中介费，实际到手要打**8折**。

政策变量：天津“商业用房可改租赁”细则落地影响

2024年3月，《天津市商业办公用房改建租赁住房实施细则》正式执行，允许**已建成但未售**的商业、办公项目申请改建为**长租公寓或宿舍型租赁住房**，并给予**民水民电**、**税收优惠**。

对投资者意味着什么？

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去化难的远郊写字楼可**“商改租”**转身，缩短空置周期；
改建后租金坪效**提升30%—50%**，IRR有望抬升2个百分点；
但需补缴**土地价款差额**，前期测算务必预留**10%—15%**现金缓冲。

实战案例：800万预算如何配置最优组合？

方案A：整层写字楼
- 标的：和平区津湾广场**350㎡**遗留装修楼层
- 总价：780万（单价2.2万/㎡）
- 现状租金：3.5元/㎡·天，年租金约45万
- 净回报：扣除15%空置与费用后**4.6%**
- 风险：租户退租后需再投入**800—1000元/㎡**改造。

方案B：社区底商一拖二
- 标的：河西区陈塘庄地铁口**120㎡**一拖二商铺
- 总价：760万（一层6.5万/㎡，二层3万/㎡）
- 现状租金：一层12元/㎡·天，二层5元/㎡·天，年租金约66万
- 净回报：扣除5%空置后**7.9%**
- 亮点：现租户为连锁烘焙品牌，已签**8年长约**，每三年递增8%。

自问：两个方案哪个更稳？
自答：若追求**现金流**选底商；若押注**资产升值**选写字楼，津湾广场二期规划**R1线**地铁上盖，2026年通车后估值弹性更大。