房价像心电图一样上下跳动，普通人却要在曲线里找到买房的“黄金点”。下面用房地产行业的核心指标，拆解这两个问题的底层逻辑。
一、房价走势怎么看：盯住这4个先行指标
1. 货币供应量M2增速
问：为什么M2涨得快，房价容易跟涨？
答：M2每多增1%，大约6个月后住宅均价会抬升0.3%—0.5%。**银行手里钱多了，开发贷、按揭贷都会更宽松，需求端被提前激活。**
2. 70城新房价格指数环比
官方每月18日左右发布，**环比由负转正且连续3个月站稳，往往意味着底部确认。**例如2023年3—5月，成都、合肥率先转正，随后二手挂牌量开始下降，议价空间收窄。
3. 土地溢价率
当核心城市宅地溢价率突破15%，**说明开发商对后市预期转向乐观，传导到新房市场大约滞后2个季度。**2024年杭州第四批次土拍溢价率18%，周边板块随即出现“日光盘”。
4. 二手房去化周期
去化周期=库存÷近三月平均成交套数。**一线城市低于10个月、二线低于12个月，价格就具备上涨动能。**深圳2020年去化周期一度跌至6个月，随后迎来30%的跳涨。
二、买房最佳时机如何判断：把周期切成三段
阶段A：政策底出现
问：怎样才算政策底？
答：**同时出现“三降一免”——首付比例下调、房贷利率下调、交易税费减免、限售年限取消。**2022年9月—2023年2月，全国超过120城落地此类组合拳，就是典型政策底。
阶段B：市场底确认
用“剪刀差”验证： - **新房折扣力度开始回收**（案场从95折回到98折） - **二手房挂牌价止跌微涨**（诸葛找房调价房源中涨价占比>15%） 当两者同步出现，市场底大概率坐实。
阶段C：情绪底爆发
观察三个微观信号： 1. 售楼处周末到访量环比增40%以上 2. 房产直播间在线人数破万 3. 朋友圈开始出现“再不买就晚了”的焦虑文案 **情绪底一旦形成，成交量会在4—6周内迅速放大，价格随即抬升。**
三、实战工具箱：把指标变成日历提醒
每月15日：查看央行公布的社融与M2数据，增速>10%就标红。 每月18日：打开国家统计局官网，把70城环比数据导入Excel，做3个月移动平均。 每季度末：跟踪自然资源部发布的300城土地成交报告，溢价率>10%的城市加入自选。 每周日：在贝壳APP把目标小区的“近90天成交”截图存档，去化速度一目了然。
四、常见误区拆解
误区1：只看房价绝对值，忽视租售比
问：租售比多少才安全？
答：**一线城市≥1:600、二线≥1:500、三四线≥1:400，低于这个区间说明房价透支租金，上涨空间受限。**
误区2：把“抄底”理解为买在最低点
最低点只有事后才知道。**更务实的做法是买在“右侧”——成交量连续放大且价格环比微涨的前3个月，牺牲5%的空间换来确定性。**
误区3：盲目相信“金九银十”
如果当年政策收紧，传统旺季也会失灵。**2021年9月全国商品房成交面积同比下降13.2%，就是典型案例。**
五、2024年三季度展望：三条线索
线索一：**核心城市限购进一步松绑**——北京、深圳可能针对多孩家庭再释放房票。 线索二：**房贷利率有望再降10—15BP**，首套主流利率或跌破3.5%。 线索三：**城中村改造专项借款加速落地**，35个超大特大城市将率先受益，带动周边新房去库存。
把上述指标、阶段、工具、误区全部装进备忘录，下一次房价异动时，你就能比大多数人早半步按下“确认键”。
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